Las funciones y pasos para cambiar de administrador de fincas

La gestión de una comunidad de vecinos no es tarea sencilla. Requiere organización, transparencia y buena comunicación entre los propietarios. En este proceso, el administrador de fincas juega un papel clave, pero ¿Qué ocurre cuando los vecinos o el presidente quieren cambiarlo? Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber.

1. ¿Qué es un administrador de fincas y de qué se encarga?

Un administrador de fincas es un profesional especializado en la gestión de comunidades de propietarios. Su función principal es asegurar que la comunidad funcione correctamente y que se cumpla la normativa vigente. Entre sus principales responsabilidades están:

• Gestión económica: cobro de cuotas, pago de proveedores y control del presupuesto.

• Mantenimiento y conservación de los bienes comunes: busca y contrata a profesionales o empresas que realicen reparaciones, limpieza o mantenimiento, y supervisa que los trabajos se realicen correctamente.

• Convocatoria y asistencia a juntas: prepara la documentación y las actas necesarias para las reuniones.

• Documentación contable y administrativa: lleva la contabilidad, mantiene al día toda la documentación y se encarga de presentar los impuestos de la comunidad cuando corresponde.

En definitiva, el administrador es el vínculo entre la comunidad y la gestión diaria de sus bienes, facilitando el trabajo del presidente y de los propietarios.

2. Cuánto cobra un administrador de fincas y cómo se calcula

Los honorarios de un administrador varían de un administrador a otro, aunque normalmente se suelen calcular según el tamaño de la comunidad, los servicios que ofrezca y la ubicación. Por lo general, se calculan de tres formas:

• Por propietario: un coste mensual fijo por cada piso o local, que suele estar entre 3,5 € y 6 € al mes.

• Por porcentaje del presupuesto: un porcentaje de los gastos totales de la comunidad, normalmente entre el 3 % y el 7 % anual.

• Servicios adicionales: trabajos extra, como contratación de seguros o gestión de obras, que pueden tener un coste adicional.

3. Duración del cargo de administrador

El administrador se renueva normalmente cada año, salvo que los estatutos de la comunidad indiquen un plazo distinto. Su continuidad depende de la aprobación de la junta, aunque puede renovarse automáticamente si no hay oposición. Es recomendable revisar el contrato, ya que suele incluir cláusulas sobre la rescisión anticipada.

4. Cómo cambiar de administrador de fincas

Supongamos que eres presidente o vecino y no estás satisfecho con la gestión del administrador actual. Has decidido que quieres cambiarlo, pero no sabes cómo hacerlo ni por dónde empezar. Muy sencillo, solo tienes que seguir los siguientes pasos:

1. Hablar con los vecinos y definir necesidades

Lo primero es reunirse con los vecinos para comentar la situación y llegar a un acuerdo. Ten en cuenta que será necesario su apoyo para poder cambiar al administrador. Además, esta conversación sirve para definir qué buscáis en el nuevo profesional: puede ser un precio más ajustado, mayor disponibilidad o que preste servicios que actualmente no se realizan correctamente.

2. Solicitar y comparar presupuestos

El siguiente paso es pedir presupuestos a varios administradores, lo recomendable es al menos tres. Al compararlos, no solo hay que fijarse en el precio, sino también en los servicios que ofrecen y su disponibilidad. Por ejemplo, no es lo mismo un administrador que tarda dos días en responder que uno que atiende de forma inmediata, o uno que delega la contabilidad en una gestoría frente a otro que la lleva directamente. Tener claro lo que se busca evita repetir problemas en el futuro.

3. Celebrar la junta y votar el cambio:

Una vez revisados los presupuestos, hay que formalizar el cambio en una junta, donde se vote la revocación del administrador actual y el nombramiento del nuevo. Lo habitual es que el presidente informe al administrador saliente y entregue los presupuestos de los candidatos, asegurándose de que se incluya el punto en el orden del día. Para aprobarse se necesita mayoría simple, es decir, más votos a favor que en contra.

4. Situaciones especiales:

• Si el administrador no colabora: el presidente puede convocar la junta por su cuenta, redactando la convocatoria con orden del día y fecha, y enviándola a todos los propietarios.

• Si ni el presidente ni el administrador colaboran: en este caso, se recomienda contactar con un abogado, ya que la ley permite que el 25 % de los propietarios soliciten la celebración de la junta, pero no pueden convocarla directamente.

5. Nombramiento del nuevo administrador:

Una vez aprobado el cambio, se informa al nuevo administrador, quien se encargará de avisar al anterior y gestionar el traspaso de documentación y contabilidad, garantizando que la comunidad continúe funcionando de manera eficiente y transparente.

Cambiar de administrador de fincas puede parecer complicado, pero siguiendo los pasos adecuados y contando con el apoyo de los vecinos, se puede hacer de forma ordenada. Hablar con los propietarios, comparar presupuestos, convocar la junta y formalizar el cambio son las claves para que la comunidad tenga un administrador que funcione de verdad.

Espero haberte ayudado y para cualquier duda adicional puedes consultarnos a través del formulario de contacto o directamente a través del correo ezcurra.abogado@gmail.com o al teléfono 645030147.